INTERNKONTROLL - HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Fredly borettslag skal være et trygt og hyggelig borettslag å bo i, samt at borettslaget i liten grad skal bidra til forurensing av miljø. Dette innebærer at Fredly borettslag:
1.Jevnlig kontrollerer brannsikkerheten på fellesområder.
2. Jevnlig kontrollerer det elektriske anlegget på fellesområder, og sørge for at dette har en sikker og forskriftsmessig standard.
3. Jevnlig kontrollerer øvrig byggningsmasse og sørge for godt vedlikehold av denne.
4. Jevnlig informere beboerne om deres ansvar for sikkerhet i leilighetene.
5. Jevnlig kontrollere lekeplass og lekeapparater for å sørge for at disse tilfredstiller lover og forskrifter.
6. Som byggherre er bevisst på borettslagets ansvar for at engasjert entreprenør har gode helse, miljø og sikkerhetsrutiner.
7. Gjennomfører andre tiltak som bedrer HMS.
Styret i Fredly borettslag har nå satt igang en planlegging av HMS i borettslaget. Vi skal kartlegge hvilke ulykker som kan inntreffe, og sørge for å gjennomføre tiltak som hindrer at disse ulykkene skjer. Slike tiltak kan for eksempel være at fellesarealene er ryddige og godt vedlikeholdt, at brann og el-sikkerheten i bygningen er ivaretatt på en forskriftsmessig måte. Det kan også være tiltak som sørger for at barn ikke skader seg på lekeplassutstyr som ikke er godt nok vedlikeholdt og at avfall og spesialavfall blir tatt hånd om på en skikkelig måte.
Kort sagt kan man si at internkontroll i borettslag er:
- Å verne om liv, helse og materielle verdier.
- Å skape et godt miljø for de som bor i området.
Den store brannsjekklisten
Varsling
- Kan alle i din husstand nødnummerne til brannvesenet, politiet og ambulanse?
- Har du røykvarsler i din bolig?
- Er det batteri i røykvarsleren din?
- Alle røykvarslere som skal selges i Norge må være godkjent av DBE. Dette er din forsikring for at utstyret innfrir de krav til funksjon og driftsikkerhet som kreves. Har din røykvarsler DBE nr. på undersiden?
- Dersom du har stor bolig, eller bolig på flere etasjer har du da flere røykvarslere som er koblet sammen? Det er tilgjengelig trådløse seriekoblede røykvarslere på markedet.
- Tester du røykvarsleren en gang pr måned, og hver gang du har vært bortreist over lengre tid?
- Støvsuger du røykvarsleren din forsiktig med børsten en gang pr. år for å hindre at støv, fluer og lignende ikke skal tette deteksjonskammeret?
- Skifter du batteri hvert år?
- Vet du hvor gammel røykvarsleren din er? Er den mer en 10 år, kan det være lurt å bytte den ut
- Slukking
- Dersom du har håndslokkeapparat:
- Kontrollerer du en gang i måneden at manometerpilen står på det grønne feltet?
- Vender du apparatet opp ned minst en gang pr år for å hindre at pulveret klumper seg?
- Husk at håndslokkeren krever ettersyn av kompetente personer med jevne mellomrom.
Det skjer ikke meg
Her kan du laste ned skjema for egenkontroll av det elektriske anlegget i leiligheten din.
sjekkliste_for_egenkontroll_av_det_elektriske_anlegget_i_leiligheten.docx | |
File Size: | 38 kb |
File Type: | docx |
Vedlikehold og ansvarsfordeling
Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Utgangspunktet er som tidligere, andelseieren har ansvaret for det innvendige vedlikeholdet av boligen. Men den nye loven har i langt større grad overlatt ansvaret for all utskifting av slikt som varmtvannsberedere, servanter, tørkeskap, ledninger, ovner etc til andelseieren. I korthet kan vi si at andelseier har fullt og helt ansvar for alt det innvendige i sin egen boenhet.
Etter dette følger det også at andelseieren nå har rett til å foreta innvendige endringer, slik som skifte av kjøkkeninnredning, ta bort eller flytte lettvegger eller fjerne innvendige dører uten samtykke fra borettslaget. En forutsetning er at endringene ikke griper inn i bærende konstruksjoner eller berører felles rør eller innretninger.
(KILDE: nbbl.no)
Den store vannsjekken
Dette er en faglig kontroll/inspeksjon av samtlige leiligheter i boligselskapet. Kontrollen omfatter de synlige komponentene som har med vann å gjøre.
Det er: Kraner, rør, sluk og vannlås Vaskemaskin-/oppvaskmaskintilkoblinger
Varmtvannsbereder, alder og plassering.Feste av vask, servant og toalett
Slanger og koblinger.
Kontrollen vil omhandle alle rom med vann/avløp:
Kjøkken Bad Toalettrom Vaskerom
Det foretas ikke undersøkelser av komponenter som er inne i vegg, gulv og tak og heller ikke fuktmålinger på flater. Vannsjekken utføres av teknisk personell.
Hvorfor vannsjekken?
- Forhindre eller begrense vannskader og store utgifter
- Avdekke unødig høyt vannforbruk og unødige kostnader
- Få rabatt på boligselskapets bygningsforsikring de neste 4 år*
Avdekke skader og mangler før de utvikler seg til større skader, og før de påfører boligselskapet utgifter.
Spare andelseier og naboer for ergrelser og dyre reparasjoner. I det ligger å unngå tap av uerstattelige gjenstander/minner, ubeboelig leilighet og dårlig inneklima (sopp/råte).
Redusere antall kostbare egenandeler for boligselskapet ved å forebygge forsikringsskader.
Redusere de totale bokostnader.
Boligen fremstår som et tryggere kjøp ved et eventuelt salg.
Vi – boligselskapet, får minimum 10 % rabatt på bygningsforsikringspremien i de neste 4 år.*
* Gjelder borettslag som har sin forsikring i If.
For å få rabatt på forsikringen, må andelseier være villig til å rette alle feil som eventuelt blir påvist under befaringen.
Planlegging
TOBB utarbeider informasjonsskriv til alle andelseiere.
Det inneholder:
- Generell informasjon om vannsjekken
- Tidsplan for befaring
- Info om frist for reparasjon og om gunstige pristilbud
Gjennomføringen foregår ved:
- Befaring og utfylling av besiktigelsesskjema
- Registrering og utarbeidelse av samlet oversikt over alle feil og mangler i leilighet, og totalt for laget
Befaringen avhenger av at tilgangen til leiligheten er avtalt. Det skjer enten ved at andelseier (eller annen person) er tilstede eller at fullmakt er utstedt av andelseier slik at den som utfører kontrollen kan låse seg inn med hovednøkkel dersom dette finnes i borettslaget.
Oppfølging av vannsjekken
For å oppnå formålet med vannsjekken, er oppfølgingen svært sentral. Vi har en god og omfattende rutine som inneholder:
Kontroll av dokumentasjon vedrørende utbedringer
Utarbeidelse av oversikt over eventuelle andelseiere som ikke har fulgt opp med utbedringer jmf besiktigelsesskjema
Forslag til purrebrev på vegne av boligselskapet til eventuelle andelseiere som ikke har utbedret jmf besiktigelsesskjema
Andelseier har ansvar for at de påpekte feil og mangler blir utbedret. Kostnadene dekkes av andelseier i sin helhet. Utbedringen skal kontrolleres av rørlegger og attesteres på besiktigelsesskjema. Ved mindre utbedringer som andelseier kan utbedre selv, kontrollerer og attesterer vaktmester eller styret.
Hvorfor bruke oss?
- Objektiv vurdering av feil og mangler.
- Ingen binding mot utførelsesleddet (rørlegger).
- Stort kontaktnett som sikrer gode prisavtaler og kvalitet.
- Sikrer oppfølging gjennom hele prosessen.
- Trygger muligheten for oppfølging av feil og mangler samt følger opp mot forsikringsselskapet med hensyn på rabatten på bygningsforsikringspremien.
Det viser til: Borettslagslovens § 5-12. Vedlikehald o.a. frå andelseigaren
- Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.
- Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.
- Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller ut-skifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.
- Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.
- I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.
Ta kontakt med TOBB Teknisk avdeling for mer informasjon:
TOBB Teknisk avdeling
Krambugata 1, 7005 Trondheim - Tlf: 73 83 15 00
28.04.09
Inge Solem
Gruppeleder
Teknisk
Løpende vedlikehold
Lekkasje fra naboen
Det lekker fra badet til naboen som bor over meg. Hva må andelseier og hva må styre gjøre?
(Denne teksten er hentet fra et magasin for styremeldemmer i borettslag tilknyttet Tobb)
Det er viktig å finne ut hvorfor det lekker, og borettslaget må finne årsaken. Takstmann rekvireres til dette. Hvis det lekker på grunn av rørbrudd i gulv eller vegger vil borettslagets forsikring normalt dekke skadene. Noe annet er det når naboens bad er utett, og årsaken er at badet ikke er holdt ved like. Andelseieren plikter å holde badet tett. Dette følger av borettslagsloven.
Dersom badet ikke er holdt ved like og lekkasjen skyldes mislighold fra andelseieren, må borettslaget sørge for at andelseieren får pålegg om å utbedre det utette badet. Etter at andelseier over har reparert badet sitt, er borettslaget ansvarlig for å utbedre følgeskaden til den «uheldige nabo». Her har det tidligere oppstått vanskelige situasjoner og kostbare reparasjoner for andelseiere som har hatt utett bad.
Etter siste revisjon av vilkårene i bygningsforsikringen, gir noen selskaper åpning for å dekke denne følgeskaden. Her kan det være greit å sjekke hva forsikringsavtalen til ditt selskap sier. IF/NBBL-avtalen dekker slik følgeskade.
Brannfare ved tilkopling av flatskjerm-TV
og PC med TV-kort til kabel-TV nett.
Problemet er oppstått med introduksjonen av flatskjerm-TV-er. De fleste plasma/LCD-TV-er som omsettes i Norge blir produsert med jordet stikkontakt uten at det inne i apparatet er galvanisk isolasjon mellom elektrisitetsnettets jord i og jord i kabel-TV-kontakten. Sikkerhetsmessig omtales slike TV-apparater som klasse I fordi de kun har et lags isolasjon mellom strømførende deler og jord i elektrisitetsnettet. Slike apparater skal ifølge produsentens brukerveiledning, tilkobles jordet stikkontakt. Spesielt er dette viktig der TV-apparatet er i rom med tilgjengelige metalliske jordede installasjoner, for eksempel radiatorer eller annet elektrisk utstyr som er jordet. Settes et TV-kort inn i en PC, vil en få samme forhold fordi en PC som oftest er klasse I apparat.
Når slike TV-apparater er tilkoblet jordet stikkontakt og det oppstår jordfeil i elektrisitetsnettet, kan antennekabelen (kabel mellom TV-apparatet og TV-kontakten i veggen) utilsiktet fungere som jordledning for det elektriske anlegget. Antennekabelen er ikke beregnet for å tåle de jordstrømmer som kan oppstå i slike tilfelle, og brann kan oppstå.
Hva kan gjøres for å redusere problemet?
Problemet kan enten løses a) i TV-apparatet, b) i antennekabelen, c) i elektrisitetsnettet der feilen oftest oppstår eller d) i kabel-TV-nettet som påvirkes.
TV-apparater som sikkerhetsmessig omtales som klasse II-utstyr og er merket med , kan benyttes. DSB og PT har i fellesskap funnet ut at galvanisk skille i antennekabelen (kabel mellom TV-apparatet og TV-kontakten i veggen) er metoden som raskest kan implementeres.
Installasjon av et galvanisk skille i kabel-TV-nettet vil ha samme effekt, men er mer tidkrevende å gjennomføre. Installasjon av jordfeilbrytere i den elektriske installasjonen (230V-anlegget) kan i mange tilfelle være et effektivt tiltak.
Hvordan virker galvanisk skille i antennekabelen?
Et galvanisk skille i antennekabelen vil hindre at feilstrømmer i det elektriske anlegget finner en utilsiktet vei gjennom TV-apparatet og kabel-TV-nettet.
Det galvaniske skille virker slik at TV-signalene passerer, mens strømmen pga. jordfeilen, stoppes. Jordstrømmen er av en slik størrelse at den representerer brannfare. Selv om jordstrømmen stoppes, vil feilen fortsatt være tilstede, og full nettspenning vil bli liggende over dette galvaniske skille. Det representerer berøringsfare dersom det galvaniske skille ikke er isolert.
En montering av et galvanisk skille på antennekabel vil stoppe muligheten for strømgjennomgang i antennekabel, og den brannfare som dermed kunne oppstå.